Sehr geehrte Leser,
Deutschland steht auf der Sonnenseite und nicht nur der Sommer mit seinen Temperaturen bis an die Schmerzgrenze hat uns das deutlich gemacht.
Der IFO-Geschäftsklimaindex steigt auch mit dem aktuell am Mittwoch veröffentlichten Wert weiter an. Auf dem Absatzmarkt der Wohnungswirtschaft schlagen diese Daten natürlich nur bedingt durch. Derzeit sehen wir in gut nachgefragten Lagen bei guter bis sehr guter Qualität eine positive Entwicklung der Nachfrage. Die Wiederaufnahme der Neubauförderung im Land Brandenburg, wie von Herrn Minister Vogelsänger jüngst verkündet, ist dafür ein guter Indikator. Die aktuell sehr zeitintensive Suche nach für den Wohnungseigentumsmarkt geeigneten Grundstücken in Berlin und anderen Großstädten ein anderer.
Konträr dazu schauen viele Wohnungsunternehmen aktuell sehr intensiv auf die Liquiditätsentwicklung in der langfristigen Planung. Die bekannten Themen rund um die Demografie und die erwerbsstatistischen Daten werfen ihre Schatten auf Leerstandsentwicklung und zukünftige Mieterlöse. Bei immer kleinteiligeren Märkten entstehen immer höhere Ansprüche an den Detaillierungsgrad der Investitionsplanung und das vor allem was den Abgleich von Mietpotenzialen und Investitionsvolumen angeht. Dazu mehr im Artikel Portfolioanalyse.
Viel Spaß beim Lesen wünsche ich Ihnen auch bei unserem Artikel zu den neuen für avestrategy® konzipierten Monatsberichten, die viel Erleichterung für das Controlling bei der Zusammenstellung der relevanten operativen und strategischen Größen zum Ultimo versprechen. Live erleben Sie die Monatsberichte erstmals auf dem avestrategy®-Anwenderforum am 27. und 28.10.2010 in Berlin. Die Einladungen zum Forum werden in der nächsten Woche versandt oder Sie können sie auch im letzten Artikel dieses Newsletters downloaden. Ich freue mich schon auf Ihren Besuch in Berlin.
In diesem Sinne, Ihr
Andras Grunow
Leiter Consulting & Research
Tagung zur Quartiersentwicklung
Am 22. September 2010 findet in Berlin die Tagung „Immobilienunternehmen in der integrierten Quartiersentwicklung“ statt. Dabei werden Annika Steiner von der BBT GmbH und Nils Blömke vom BBT-Kooperationspartner IPH Handelsimmobilien GmbH einen Vortrag über gelungene Quartierskonzepte halten. Zur Sprache kommen unter anderem Fragen wie: Wohnen und Handel – die ideale Ergänzung für mehr Lebensqualität? Wie werden Quartierskonzepte erfolgreich umgesetzt?
Die Tagung richtet sich an all jene, die sich damit befassen, wie Immobilienbestände und Lagen entwickelt werden können, um Leerstände zu verringern und soziale Stabilität zu gewährleisten: Geschäftsführer und Vorstände, Prokuristen und Leiter Marketing, Stadtplaner und Stadtteilmanager.
Organisiert wird die Veranstaltung von der BBA-Akademie der Immobilienwirtschaft Berlin e.V. in Kooperation mit der BBT GmbH und dem Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DW).
Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist
Annika Steiner (030 26006 138).
Portfolioanalyse gezielter nutzen
Auf die Frage „Haben Sie eine Portfolioanalyse für Ihren Wohnungsbestand?“ antwortet heutzutage fast jedes Wohnungsunternehmen mit einem klaren „Ja“. Auf weiteres Nachhaken folgt dann schon eher ein zurückhaltendes „Naja…“. Etwa auf die Frage, ob aus der Untersuchung auch die wesentlichen Erkenntnisse für die strategische Ausrichtung des Portfolios generiert und operative Maßnahmenplanungen für die einzelnen Objekte abgeleitet werden.
Dies macht deutlich, dass die vorliegende Portfolioanalyse in vielen Wohnungsunternehmen noch nicht als sich wandelndes, zielgerichtetes Analyseinstrument eingesetzt wird.
Ein häufiger Grund dafür ist, dass bei der erstmaligen Erarbeitung des Portfolio- bzw. Scoringmodells nicht die aktuellen und individuellen Portfoliofragen des Wohnungsunternehmens im Vordergrund standen. Zudem gleichen sich viele Scoringmodelle in ihrem Aufbau aus klassischen Portfoliokriterien zu Objekt-, Standort- und Markteigenschaften. Aus den oft lehrbuchmäßig gestalteten Analysen können die zur Beantwortung der aktuellen Portfoliofragen notwendigen Erkenntnisse nicht gewonnen werden.
Ein Beispiel
Viele Wohnungsunternehmen müssen ihren Bestand im Hinblick auf den demografischen Wandel zukunftsfähig machen. Sie stellen sich daher die Frage, wo seniorengerechte Angebote nachgefragt werden und wo der eigene Bestand den Bedürfnissen der Senioren bereits entspricht oder mit geringen Anpassungen möglichst nahe kommt.
Für die Beantwortung dieser Fragen sollte das Scoringmodell demnach folgende Kriterien erfassen und damit analysier- und vergleichbar machen:
- Nachfrage- und Zielgruppenaspekte, u. a. Sozialstruktur- und Marktdaten wie Bevölkerungs-, Haushalts- und Einkommensstruktur, vorherrschende soziale Milieus
- den eigenen Bestand, u. a. Objekt- und Standorteigenschaften wie Wohnungsspiegel, Barrierekriterien oder Versorgungskriterien sowie Mietpotenziale
Viele Fragen rund ums Portfolio
Im Regelfall stellen sich in Wohnungsunternehmen die verschiedensten Fragen rund um das Portfolio gleichzeitig, z. B.:
- Aus welchen Objekten besteht der nachhaltig wirtschaftliche Kernbestand?
- Wie kann das Gewerbeflächenportfolio weiterentwickelt werden?
- In welche Objekte und mit welcher Intensität (Energetik?) soll investiert werden? Wo können dabei beispielsweise durch Balkonanbauten zusätzliche positive Effekte erzielt werden? Wie sehen die Instandhaltungsvorgaben aus?
Für die Beantwortung all dieser und vieler weiterer Fragen muss das Scoringmodell individuell und aktuell zugeschnitten und jederzeit flexibel erweiterbar (Multiscoring) sein. Nur so kann ein aktives Portfoliomanagement durch aktuelle Portfolioanalytik getragen und eine optimale Portfoliostrategie gesichert werden.
Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist
Manja Fritsch (030 26006 159).
Mitarbeiterporträt: Thomas Weyres
Beratung funktioniert von Mensch zu Mensch. Neben dem Know-how spielen auch die persönliche „Chemie“ und das Vertrauen eine Rolle. Um diese menschliche Seite geht es uns, wenn wir Ihnen in unserem Newsletter jeweils einen BBT-Mitarbeiter näher vorstellen.
Heute: Thomas Weyres. Er leitet seit April dieses Jahres die neu eröffnete Repräsentanz der BBT Group in Düsseldorf/Ratingen und kennt die Immobilienwirtschaft aus ganz verschiedenen Perspektiven.
Herr Weyres, wie verliefen Ihre ersten 4 Monate bei der BBT?
Am Anfang habe ich mich in Berlin intensiv mit den verschiedenen Dienstleistungen, Produkten und Projekten der BBT befasst und dabei natürlich die Kolleginnen und Kollegen aus diesen Bereichen kennengelernt.
Seit Eröffnung des Büros in Düsseldorf/Ratingen im April 2010 bin ich erster Ansprechpartner für Neukunden der BBT in Nordrhein-Westfalen.
Welche Aufgaben liegen denn aktuell an?
Gegenwärtig befinde ich mich in regem Austausch mit einer ganzen Reihe von Entscheidungsträgern in kommunalen, freien und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen. Dabei geht es darum, deren spezifischen Beratungs- und Dienstleistungsbedarf zu ermitteln und die Lösungen der BBT vorzustellen.
Außerdem planen wir, noch in diesem Jahr eine Veranstaltung zu aktuellen Themen der Wohnungswirtschaft in Düsseldorf durchzuführen.
Wie bewerten Sie die Zusammenarbeit zwischen Düsseldorf und Berlin?
Ich wurde von den Kolleginnen und Kollegen gut aufgenommen. Wir stehen ihn engem Kontakt und die Zusammenarbeit bei der Kundenberatung und Präsentation von avestrategy® funktioniert sehr gut.
Sie können auf eine lange berufliche Laufbahn in der Immobilienwirtschaft zurückblicken. Was waren Ihre wichtigsten Stationen?
Als Abteilungsleiter für Liegenschaften, Finanzierung und Versicherungswesen war ich in einem mittelständischen Wohnungsunternehmen tätig. Dort habe ich den Wandel von einem gemeinnützigen zu einem freien Wohnungsunternehmen mit völlig neuen Anforderungen erlebt und aktiv mit gestaltet. In diesen Jahren, von 1990 bis 1995, wurden rund 3.000 Wohnungen an den großen Verwaltungsstandorten des Unternehmens überwiegend aus Versicherungsbeständen zugekauft und rund 1.000 Wohnungen aus dem Streubesitz veräußert. Dazu ist zu sagen, dass damals das Portfoliomanagement in der Wohnungswirtschaft noch nicht selbstverständlich war.
Danach habe ich mehrere Jahre in leitender Funktion gearbeitet; sowohl im Bereich Ankauf von Wohnungsbeständen für die Wohnungsprivatisierung mit Schwerpunkt im Rhein-Main Gebiet als auch in der Vertriebssteuerung für Wohnungs- und Handelsunternehmen in Hannover, Düsseldorf und Essen.
Bevor ich jetzt zur BBT kam, war ich als Portfoliomanager in einem Bonner Wohnungsunternehmen tätig. Hier war ich insbesondere für die Akquisition und Ankaufsprüfung von Wohnimmobilien für den Bestand und die Investitionsrechnung von Neubauprojekten verantwortlich.
Was reizt Sie an der Tätigkeit für die BBT Group?
Zunächst einmal der Wechsel der Perspektive: Nicht Kunde zu sein, der Immobilien kaufen möchte, sondern als Berater den Vertrieb unserer Produkte, insbesondere der Software avestrategy®, zu fördern. Es macht mir Spaß, potenzielle Kunden zu identifizieren, auf sie zuzugehen, ihren Dienstleistungsbedarf zu ermitteln und unsere passgenauen Lösungen vorzustellen.
Welche Herausforderungen sehen Sie auf die Wohnungsunternehmen zukommen?
Für Wohnungsunternehmen kommt es in Zukunft mehr denn je darauf an,
- den schnellen Wandel des Wohnungsmarktes und die Wünsche der Zielgruppen rechtzeitig einzuschätzen,
- den Kundenservice durch Qualität und Effizienz zu optimieren,
- nachhaltig attraktive und marktfähige Wohnungsbestände zu schaffen und zu erhalten.
Als gebürtiger Rheinländer haben Sie doch bestimmt einen Tipp, welche Orte man in NRW gesehen haben sollte?
Den Düsseldorfer Rheinhafen und die Düsseldorfer Altstadt, den Kölner Dom und die romanischen Kirchen im Kölner Stadtzentrum und das Siebengebirge bei Bonn.
BBT-Bericht aus Düsseldorf
Die Analyse regionaler Marktstrukturen und Wohnungswünsche der Mieter bildet für Immobilienunternehmen die Grundlage, um nachhaltig attraktive und marktfähige Wohnungsbestände zu schaffen.
Der Bereich der Hausbewirtschaftung birgt dabei viele Herausforderungen: Neben der Bestandpflege und -entwicklung steht das Risikomanagement von Leerständen und Mietausfällen im Vordergrund. Zusätzlich sind die Bestimmungen der Energiesparverordnung (aktuell EnEV 2009) zu beachten, wodurch sich die Aufwendungen für energetische Modernisierungsmaßnahmen im Mietwohnungsbestand kontinuierlich erhöhen.
In Nordrhein-Westfalen zeigt sich, dass besonders in strukturschwachen ländlichen Regionen sowie in Teilmärkten im Ruhrgebiet die Ressourcen für die Instandsetzung und Modernisierung begrenzt und Mieterhöhungsmöglichkeiten kaum gegeben sind.
Vor diesem Hintergrund gilt es, Investitionen gezielt zur Stabilisierung und Wertsteigerung der Bestände einzusetzen. Mit Hilfe eines hochwertigen Portfoliomanagements lassen sich vorhandene Chancen und Risiken in den Beständen aufzeigen. Damit ist die Grundlage geschaffen, um die Zielvorgaben der Investitions- und Unternehmensplanung zu erreichen.
Unser Portfoliomanagementsystem avestrategy® 2.50 bietet maßgeschneiderte Lösungen für die Investitions- und Unternehmensplanung in der Wohnungswirtschaft.
Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist
Thomas Weyres (0162 2355 147).
avestrategy®-Zusatzmodul „Monatsberichte“
In den vergangenen Monaten haben wir aus einer Vielzahl von Gesprächen mit unseren Kunden die verschiedenen Anforderungen für ein monatliches Berichtswesen zusammengetragen. Nun ist unser Konzept für das Zusatzmodul „Monatsberichte in avestrategy®“ fertig gestellt. Die Wildauer Wohnungsbaugesellschaft mbH setzt als Pilotkunde die Monatsberichte auf Grundlage der Standardschnittstelle bereits ein.
So einfach funktioniert es
Das Zusatzmodul „Monatsberichte“ umfasst standardisierte Berichtsvorlagen zu den wesentlichen Themenbereichen:
Grundlage für die Monatsberichte sind neben den in avestrategy® erzeugten Plan-Daten die über unsere Standardschnittstelle monatlich zur Verfügung stehenden Ist-Daten zum Unternehmen und den Objekten.
In den Berichten werden die Ist-Daten des aktuellen Monats und des laufenden Geschäftsjahres themenbezogen aufbereitet und Plan-Werten gegenübergestellt. Gleichzeitig werden Vorhersageberechnungen für das aktuelle Geschäftsjahr erstellt.
Die Monatsberichte ermöglichen damit ein standardisiertes unterjähriges Controlling. Schnell und übersichtlich können Planabweichungen und deren Auswirkungen auf das Erreichen der Unternehmensplanung identifiziert und analysiert werden.
Die standardisierten Berichtsvorlagen können für die Auswertungs-/Betrachtungsebenen hinsichtlich der Objektclusterung kundenindividuell angepasst werden; beispielsweise nach Profitcenter, Bauweise oder Sanierungsstand.
Weitere Pluspunkte
Durch die hohe Standardisierung der Monatsberichte und den Zugriff auf die bereits zur Verfügung stehenden Plan- und Ist-Daten kann das Berichtswesen innerhalb weniger Tage eingerichtet werden. Zudem können wir unseren avestrategy®-Kunden dieses leistungsstarke Ergänzungsmodul zu einem sehr günstigen Preis anbieten, da individuelle zusätzliche Entwicklungs- und Programmierkosten entfallen.
Wir freuen uns darauf, Ihnen unsere Monatsberichte im Rahmen unseres dritten avestrategy®-Anwendertreffens am 28. Oktober 2010 persönlich vorzustellen.
Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist
Ester Meissner (030 26006 220).
Mietgutachten für Schule erstellt
Die BBT Transaction & Valuation GmbH (T&V) hat im Auftrag der Berliner Immobilien Management GmbH (BIM) den marktüblichen Mietwert für einen Schulstandort in Berlin-Mitte bestimmt. Die sanierungsbedürftige Schulimmobilie wird aktuell durch eine private Schule, als Theater- und Proberaum sowie als Museumsstandort genutzt.
Um nun strategische Entscheidungen zum Standort und dessen zukünftiger Nutzung treffen zu können, benötigte der Eigentümer ein Gutachten mit fundierten Aussagen zu Marktmieten und Marktpotenzialen für den Schulstandort in zentraler Innenstadtlage.
Aufgrund des fehlenden Immobilienmarktes für sanierungsbedürftige Schulen ermittelte T&V den derzeitigen Mietwert mit Hilfe zweier Modellrechnungen, die auf Marktinformationen zu Immobilien mit Büro- und Seminarnutzungen basieren. Als Grundlage diente ein komplexes Zu- und Abschlagsystem bezüglich der Objektausstattung, des Objektzustandes, des Standortes und der Marktsituation.
Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist
Johannes Jakobsmeyer (030 26006 122).
Wohnungsgenossenschaft Johannstadt führt avestrategy® ein
Mit rund 7.600 eigenen Wohn- und Gewerbeeinheiten gehört die Wohnungsgenossenschaft Johannstadt eG (WGJ) zu den größten Wohnungsunternehmen Dresdens. Im Juni 2010 hat sie sich für die Einführung der Controlling- und Portfoliomanagement-Software avestrategy® der BBT GmbH entschieden.
Bis zum Ende dieses Jahres wird die Integrierung der langfristigen Unternehmensplanung in avestrategy® erfolgen. Darüber hinaus soll im Rahmen eines gemeinsamen Workshops ein speziell auf die Anforderungen der Genossenschaft ausgerichteter „Portfoliobaum“ erarbeitet werden.
Bei der Konzeption des Scoringmodells werden Aspekte wie Objektattraktivität, Standort- und Lagebewertungen, Marktattraktivität sowie die Mieter- und Sozialstruktur eine Rolle spielen. Ziel ist es, die aus der Portfolioanalyse gewonnenen Ergebnisse in die Unternehmensplanungsrechnung zu integrieren und damit eine fundierte und langfristig tragfähige Unternehmensplanung zu erstellen.
Wir freuen uns auf eine erfolgreiche und produktive Zusammenarbeit mit der Wohnungsgenossenschaft Johannstadt eG.
Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist
Franziska Schenk (030 26006 0).
Einheitliche Maklerformel
Beim Verkauf und Erwerb von Immobilien werden für eine erste Einschätzung der Investition üblicherweise die Begriffe Faktor und Rendite verwendet. Allerdings interpretieren die Marktteilnehmer sie auf vielfältigste Weise und führen darüber nicht selten schon vor der eigentlichen Vermittlung der Immobilie rege Diskussionen. Im Mittelpunkt stehen dabei unter anderem folgende Fragen: Werden bei der Faktorberechnung (Kaufpreis/Jahresnettokaltmiete) die Erwerbsnebenkosten des Kaufpreises berücksichtigt? Wie errechnen sich die Erwerbsnebenkosten? Müssen die notwendigen Sanierungskosten dem Kaufpreis hinzugerechnet werden? Sind die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten von der Miete abzuziehen?
Bei der Transaktionsberatung ist daher vorab immer erst die Definition der Kennzahlen Faktor und Rendite zu klären.
Um diese Diskussionen innerhalb der BBT GmbH zu vermeiden, haben wir uns mit den verschiedenen Definitionen auseinander gesetzt und uns auf eine interne Vereinheitlichung verständigt: Ausgehend von den Definitionen der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) unterscheiden wir zukünftig in Brutto- und Nettoanfangsrendite bzw. Brutto- und Nettoanfangsfaktor.
Zur Berechnung der Bruttoanfangsrendite verwenden wir die vertraglich vereinbarte Jahresnettokaltmiete und den Nettokaufpreis eines Objektes. Bei der Nettoanfangsrendite ziehen wir von der Jahresnettokaltmiete die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten ab und rechnen dem Kaufpreis die Erwerbsnebenkosten zu. Diese Parameter wenden wir analog bei der Faktorberechnung an.
So können wir ein Objekt schnell und unkompliziert einschätzen. Darauf aufbauend verwenden wir weitere Kennzahlen, mit denen wir auf Objektbesonderheiten eingehen und unseren Kunden eine transparente Wirtschaftsübersicht über die jeweilige Immobilie bieten.
Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist
Thomas Lange (030 26006 148).
Brandenburg fördert wieder Mietwohnungsbau
Im Land Brandenburg gibt es wieder eine Förderung für den Neubau von Mietwohnungen. Bis zum Jahr 2013 sollen insgesamt 30 Millionen Euro zur Verfügung gestellt werden. Rund 1.000 Wohnungen könnten so neu entstehen. Dies gab Infrastrukturminister Jörg Vogelsänger am 10. August in Potsdam bekannt. Gleichzeitig rief er einen Wettbewerb für erste Modellprojekte des neuen Programms aus, an dem sich alle Ober- und Mittelzentren beteiligen können.
Jörg Vogelsänger: „Wir brauchen in moderatem Umfang wieder eine Neubauförderung. Erste konkrete Projekte gibt es in Potsdam, Cottbus und Wittenberge. Auch in schrumpfenden Städten kann eine Investition in neue Mietwohnungen Sinn machen. Oft fehlen trotz Leerstand bestimmte Segmente wie zum Beispiel innenstadtnahe und generationengerechte Wohnungen zu bezahlbaren Preisen.“ Weitere Informationen finden Sie hier.
Die Förderbedingungen
Belegungsbindung: Mindestens 25 Prozent der neuen Wohnungen müssen preisgünstig angeboten werden. Das heißt, im „Speckgürtel“ dürfen die Mieten nicht höher als 5,50 €/m² liegen, außerhalb bei maximal 4,60 €/m². Je mehr belegungsgebundene Wohnungen angeboten werden, desto höher ist die Förderung über ein zunächst zinsloses Darlehen mit zweiprozentiger Tilgung.
Brandenburg reagiert damit auf die veränderten Wohnbedürfnisse und die Tatsache, dass eine zielgruppengerechte und energetische Sanierung von Bestandsimmobilien leider oft wirtschaftlich nicht tragfähig ist. Während modernes, energieeffizientes, barrierefreies Bauen bereits für etwa 1.150 €/m² Wohnfläche (brutto, Kostengruppen 300/400) möglich ist, wird diese Benchmark bei Modernisierungen oft überschritten. Eindrucksvoll belegt dies auch ein aktuelles Projekt in Freiburg, bei dem die Umwandlung eines Wohnhochhauses in ein Passivhaus etwa 1.700 €/m² kostet.
In einer Veranstaltung am 7. September in Berlin diskutieren auch wir über Wohnungsneubau und das Für und Wider der staatlichen Förderung. Weitere Informationen finden Sie hier.
Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist
Mathias Groß (030 26006 207).
avestrategy® Anwenderforum 2010
am 27. und 28. Oktober 2010 in Berlin.
Nehmen Sie Platz im Glasatrium des Kassensaals der ehemaligen Disconto-Bankgesellschaft. Unsere Referenten aus den Unternehmen der Immobilienwirtschaft und wir versorgen Sie mit den neuesten und interessantesten Informationen rund um Controlling, Portfolio- und Darlehensmanagement, mal unter strategischem Fokus, mal im Stroboskop des operativen Tagesgeschäfts. Ganz neu im Programm gehen wir dann in parallelen persönlichen Informationsrunden unter dem Motto „Strategie und Performance“ ins Detail. Neben Ihrer Information steht der Erfahrungsaustausch in entspannter Atmosphäre im Mittelpunkt des 3. Anwenderforums.
Zum Welcome Evening tauchen wir ein in die Berliner Kunst- und Barszene und besuchen zwei Gebäude, die innen nicht das offenbaren, was sie von außen versprechen.
So führt uns der erste Weg in einen der letzten Hochbunker Berlins. Einst als Schutz vor Fliegerangriffen im 2. Weltkrieg konzipiert, diente er zu DDR-Zeiten als Lager für Südfrüchte, bevor er nach der Wende sein Image als härtester Techno-Club der Welt entwickelte. Noch heute zieren Beschriftungen und Graffiti die Wände im Inneren. 2003 kaufte Christian Boros das historische Gebäude und funktionierte es zu seinem Privatmuseum um. Eine unauffällige Stahltür öffnet uns später den Weg in eine der beliebtesten Bars der Stadt und lädt ein zum atmosphärischen Abendessen.
Wir freuen uns, alle avestrategy®-Anwender und alle die Controlling und Portfoliomanagement für den Erkenntnisgewinn nutzen wollen in Berlin zu begrüßen.
Weitere Informationen zum avestrategy®-Anwenderforum können Sie hier als PDF herunterladen.