Auch in diesem Jahr beteiligt sich die BBT GmbH finanziell an der Ausrichtung des Wildauer Weihnachtsfeuers. Am ersten Dezemberwochenende 2011 wurde es zum achten Mal entzündet und hat damit in der südöstlich von Berlin gelegenen Gemeinde Wildau mittlerweile Tradition. Zudem wurde vom 2. bis 4. Dezember ein stilvolles Vorweihnachtsprogramm für die großen und kleinen Wildauer und natürlich auch für alle anderen Besucher geboten.  

Neben der Einstimmung auf das Weihnachtsfest ist die Veranstaltung auch ein Dank an all Jene, die im Jahr 2011 dazu beigetragen haben, dass die Gemeinde ihrer Vision „Wildau auf dem Weg zur Stadt“ ein Stück näher gekommen ist. Daran hat nicht zuletzt auch die Wildauer Wohnungsbaugesellschaft mbH (WiWO) einen großen Anteil.   

So erhielt die WiWO im Oktober das Qualitätssiegel „Gewohnt gut – fit für die Zukunft“ für ihr Projekt „Komfort für Generationen“. Dieses Qualitätssiegel wird monatlich vom Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) vergeben und steht unter der Schirmherrschaft von Brandenburgs Infrastrukturminister Jörg Vogelsänger. Die WiWO beweist mit dem Projekt, dass Stadterneuerung und Aufwertung wesentliche Aspekte ihrer Arbeit sind und hat einen wichtigen Beitrag zur nachhaltigen Stärkung der Innenstadt geleistet.   

Die BBT arbeitet seit vielen Jahren mit der WiWO in unterschiedlichen Bereichen und Projekten erfolgreich zusammen und unterstützt auch das achte Wildauer Weihnachtsfeuer gern. Wir wünschen allen Bewohnern und Gästen der Gemeinde eine schöne Adventszeit.   

Für alle Leser einige Impressionen vom Weihnachtsfeuer 2010.

Die gif: Initiator der Arbeitskreise

Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) ist ein Verein, der das Ziel verfolgt, die immobilienwirtschaftliche Forschung zu fördern und gleichzeitig die Theorie mit der Praxis zu verzahnen. So engagiert sich die gif u.a. für die Vernetzung der verschiedenen Marktteilnehmer, indem Informations- und Diskussionsforen zu diversen Fragestellungen geschaffen werden. Eine der Plattformen zum Austausch über immobilienwirtschaftliche Themen sind Arbeitskreise, etwa zum Facility Management, zum Denkmalschutz, zu Marktanalysen oder auch zum Immobilien-Risikomanagement. In den Arbeitskreisen werden gemeinsam Richtlinien, Empfehlungen und Arbeitspapiere erarbeitet und veröffentlicht.

Der Arbeitskreis Immobilien-Risikomanagement

Der Arbeitskreis verfolgt das Ziel, das Thema Risikomanagement für die Immobilienbranche näher zu erforschen und Standards für die Prozesse, die mit der Implementierung von Risikomanagement in Verbindung stehen, zu definieren. Derzeit arbeitet der Arbeitskreis an einer Empfehlung, in der zentrale Begriffe aus dem Immobilien-Risikomanagement (z.B. Risikoarten) gesammelt, systematisiert und definiert werden. Darauf aufbauend soll ein Benchmarking für Risikogrößen erarbeitet werden.

Das letzte Arbeitskreis-Treffen am 01.12.2011, das in den Räumlichkeiten des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) stattfand und von der BBT GmbH mitorganisiert wurde, begann mit mehreren Vorträgen. So berichtete etwa Herr Olthoff von der Lufthansa über das „Risikomanagement in der Luftfahrt“, und Frau Dr. Dransch vom Deutschen GeoForschungsZentrum führte die Teilnehmer in die "Risikokommunikation mit interaktiven Karten“ ein.

Die zweite Hälfte der Veranstaltung widmete sich der Besprechung des weiteren Vorgehens beim Erstellen und Überarbeiten des Risikokatalogs. Zudem wurden die Arbeiten in den Arbeitsgruppen „Standort- und Marktrisiken“, „Objektrisiken“ und „Produktrisiken“ fortgesetzt.

Das nächste Treffen des Arbeitskreises Immobilien-Risikomanagement ist für Mai 2012 in München geplant.

Derzeit umfasst der Arbeitskreis ca. 30-35 aktive Mitglieder, zu denen Vertreter aus Immobilienbanken, Investoren, Entwickler, Berater und Analysten gehören. Insbesondere die Sparte der Immobilienbestandshalter bzw. Wohnungsunternehmen ist derzeit nur gering vertreten. Gerade die Beteiligung aus diesem Teil der Immobilienbranche wird jedoch als wichtig erachtet. Weitere Interessenten sind daher herzlich willkommen

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT GmbH ist

Dr. Claudia Wagner (030) 26006 214

Diese bekannten Zeilen eines alten deutschen Weihnachtsliedes mussten ein Mitarbeiter der Funk-Gruppe und seine Familie vor einigen Jahren sehr wörtlich nehmen. Auch er hatte für die Festtage einen Weihnachtsbaum geschmückt und dabei sicherheitshalber eine elektrische Lichterkette verwendet. Eigentlich eine gute Idee.   

Leider wurde die Familie kurz nach Weihnachten eines Besseren belehrt, als der Baum plötzlich Feuer fing. Trotz beherzten Eingreifens - eine Decke wurde eilig über den brennenden Baum geworfen - entwickelte sich eine Kettenreaktion: Der Baum stürzte auf das Holzparkett, und schnell griff das Feuer auch auf die in unmittelbarer Nähe drapierte Weihnachtsdekoration sowie die Holzdecke des Zimmers über. Die Familie konnte sich glücklicherweise noch aus der in kürzester Zeit in Flammen stehenden Wohnung befreien, schaffte dies allerdings nur über eine Feuerleiter.   

Mit einem großen Schrecken davon gekommen, erlebte sie dann in den kommenden Tagen einen wahr gewordenen Alptraum. Trotz der schnell herbeigeeilten Feuerwehr glich die Wohnung einem Trümmerhaufen: Rußschäden an den Wänden, verkohltes Parkett in sämtlichen Zimmern, die Holzdecke ruiniert, zerstörtes Inventar. Hinzu kam die Enttäuschung der noch kleinen Kinder, als unser Kollege ihnen beibringen musste, dass auch sämtliche Weihnachtsgeschenke Opfer der Flammen geworden waren.   

Wenn auch die genaue Schadenursache im Nachhinein nicht ermittelt werden konnte - entweder hatte ein Kurzschluss der Zündkerzchen der Lichterkette den Brand verursacht oder aber deren Spitzen waren zu heiß geworden und hatten den Baum in Brand gesetzt - so lief die Schadenregulierung über Hausrat- und Gebäudeversicherer im Großen und Ganzen recht reibungslos ab.   

Bis die Familie jedoch den Schreck und Ärger hinter sich gelassen hatte, verging noch eine ganze Weile - da stand dann schon fast das nächste Weihnachtsfest vor der Tür…   

Und die Moral von der Geschichte? Auch elektrische Lichterketten können Feuer fangen Daher Obacht in der Weihnachtszeit!  

Ihre Ansprechpartnerin bei der Funk-Gruppe ist Diana Rudolph (030) 250092 709

Seit 2010 betreut die BBT GmbH die in Düsseldorf ansässige WSG Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft mbH, die in Nordrhein-Westfalen 2.800 Wohneinheiten bewirtschaftet. Im Zuge der Umstellung ihres Portfoliomanagements auf das BBT-Portfoliomanagementsystem avestrategy® möchte die WSG auch die Struktur ihres Portfoliomodells aktualisieren. 

In einem ersten Portfolioworkshop wurden zunächst die Kriterien für den Portfoliobaum abgestimmt. Da sich der Objektbestand der WSG auf 14 kreisfreie Städte und Landkreise verteilt, liegt ein besonderer Fokus auf der Bewertung der Makrolagen - schließlich ist Düsseldorf nicht gleich Hagen.

Hierzu nehmen wir für die WSG ein Makrolagenrating vor: Auf Grund der Analyse vieler verschiedener Einzelkriterien erhält die WSG damit Informationen zu den Kategorien Bevölkerungs- und Sozialstruktur, Wirtschaftskraft, Wirtschaftswachstum,  Infrastruktur und Wohnungsversorgung für jede einzelne Makrolage. 

Die Ergebnisse jeder Kategorie werden direkt in die Portfolioanalyse übernommen.

Die Bestimmung der Restnutzungsdauer (RND) eines Objektes ist genauso wesentlich wie schwer. Zwingend benötigt wird die RND etwa, wenn man für seine Immobilie einen Marktwert und / oder einen Beleihungswert ermitteln muss. Große Bedeutung hat sie allerdings auch innerhalb des laufenden Portfoliomanagements und des Controllings. Für diese unterschiedlichen Anforderungen ist es entscheidend zu klären, was die Restnutzungsdauer eigentlich ist und wie sie bestimmt wird.   

Was versteht man unter Restnutzungsdauer? 

Die Restnutzungsdauer ist die zu erwartende Lebensdauer eines Objektes, während der das Objekt noch wirtschaftlich nutzbar ist. Um sie zu bestimmen, wird zunächst die technische Restnutzungsdauer ermittelt, die sich grundsätzlich über nachfolgende Formel berechnet: Restnutzungsdauer (RND) = Gesamtnutzungsdauer (GND) – Alter des Objektes   

Gesamtnutzungs- und Restnutzungsdauer 

Die Gesamtnutzungsdauer (GND) hängt von der Art des Objektes ab. In der Anlage 4 der Wertermittlungsrichtlinien (WertR) sind beispielsweise die durchschnittlichen Werte für die Gesamtnutzungsdauer unterschiedlicher Gebäudetypen angegeben. Eine Wohnimmobilie hat nach dieser Aufstellung eine Gesamtnutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren. Diese Gesamtnutzungsdauer ist allerdings nur bei einer ordnungsgemäßen Instandhaltung gegeben. Erfolgt diese nicht, kommt es aufgrund von Instandhaltungsrückstau zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer. Um wie viel die Restnutzungsdauer verkürzt werden muss, hängt von der Einschätzung des Gutachters ab.  

Verlängerung der Restnutzungsdauer 

Eine Restnutzungsdauer kann allerdings auch verlängert werden. Dies geschieht in der Regel bei Modernisierung oder Sanierung der Gebäude. Je nach Umfang der Maßnahmen kann danach entweder ein fiktives neues Baujahr errechnet werden (nur bei umfassenden Modernisierungen möglich), oder es wird, wie in der Praxis meistens empfohlen, die Verlängerung der Restnutzungsdauer über das Punktesystem des Gutachterausschusses in Nordrhein-Westfalen verwendet (siehe dazu auch http://www.gutachterausschuss.nrw.de/standardmodelle.html ). Dabei wird zunächst der aktuelle Sanierungsstand des Objektes anhand von Punktwerten ermittelt. Mit Hilfe dieser Punktwerte kann anschließend aus einer Tabelle die verlängerte Restnutzungsdauer abgelesen werden.   

Abgelaufene Restnutzungsdauer 

Doch was ist nun zu tun, wenn die Restnutzungsdauer abgelaufen ist? Aus bautechnischer Sicht ist es möglich, nach Ablauf der technischen Restnutzungsdauer das Objekt durch Modernisierungen weiter zu bewirtschaften (vermieten). Spätestens jetzt sollten jedoch das Portfoliomanagement und das Controlling mit einbezogen werden. Denn entscheidend ist für Renditeimmobilien nicht nur die technische Restnutzungsdauer, sondern vielmehr die wirtschaftliche Restnutzungsdauer.

Technische und wirtschaftliche Restnutzungsdauer - ein Beispiel: 

Im Bestand befindet sich ein wunderschöner Altbau aus dem Jahr 1900. Durch eine ordentliche laufende Instandhaltung wäre bei dem Objekt eine technische Restnutzungsdauer von 40 Jahren denkbar. Das Objekt hat sechs Wohnungen mit jeweils 120 m² Fläche und drei Zimmern sowie eine Deckenhöhe von über vier Metern. Die Mieterstruktur an diesem Standort ist hauptsächlich geprägt von Singlehaushalten und jungen Familien mit mittleren Einkommen. Die maximal erzielbare Bruttowarmmiete liegt bei 10 €/m² und die nachgefragten Wohnungen sind Zwei- und Vierraumwohnungen.   

Die entscheidende Frage ist, wie bei diesem Objekt die Restnutzungsdauer unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten einzuschätzen ist, wenn man weiß, dass die Nebenkosten, insbesondere die Heizkosten, in den nächsten Jahren weiter steigen werden und die Struktur der Wohnungen nicht der Nachfrage entsprechen.   

Bestimmung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer 

Um Fragen wie diese im Spannungsfeld zwischen technischer und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer fundiert zu beantworten, hat die BBT GmbH verschiedene Softwarelösungen und Beratungsansätze entwickelt. Einen Ansatz, wie die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ermittelt werden kann, wollen wir Ihnen an dieser Stelle vorstellen:   

Zunächst muss das Portfoliomanagement den eigenen Bestand hinsichtlich der Marktgegebenheiten und des eigenen Objektangebotes einschätzen und dies kontinuierlich fortführen. Die daraus resultierenden Erkenntnisse zu Angebot und Nachfrage sowie Entwicklung der Mieten im aktuellen und im optimalen Objektzustand (nach Investition) dienen als Grundlage für die Entscheidung, ob einzelne Objekte sofort an den Markt angepasst werden müssen (diese hätten somit eine wirtschaftliche RND von null Jahren) oder ob das Angebot für eine bestimmte Zeit noch auf dem Markt platziert werden kann (die „bestimmte Zeit“ stellt dann die wirtschaftliche RND dar). 

Als nächstes muss eingeschätzt werden, wie das angepasste Angebot aussehen müsste, um eine stetige Nachfrage zu sichern und im Sinne einer optimalen Wertentwicklung eine möglichst lange wirtschaftliche Restnutzungsdauer zu erreichen.  

Fazit 
Bei der Bestimmung der Restnutzungsdauer im Rahmen der Bestandsbewirtschaftung kommt es nicht nur auf den technischen Zustand der Objekte an, sondern auch auf die wirtschaftliche Verwendbarkeit. Wichtig ist, dass im aktiven Portfoliomanagement die richtige Bestimmung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer eine große Bedeutung für die Bestandssicherung hat.   

Ihr Ansprechpartner bei der BBT GmbH ist 

Stefan Kube (030) 26006 123

Über das gemeinsame Projekt der BBT GmbH und des Selbsthilfe-Bauvereins eG Flensburg haben wir bereits mehrfach berichtet. Doch diesmal soll die Stadt selbst, bei der viele an das Verkehrszentralregister des Kraftfahrtbundesamtes, an den erfolgreichen Handballclub SG Flensburg-Handewitt und das „Plopp" des Flensburger Pilseners denken, im Mittelpunkt stehen.

Die kreisfreie Stadt Flensburg im Norden von Schleswig-Holstein liegt an der 38 km langen Flensburger Förde, hat rund 89.000 Einwohner und ist nicht ohne Grund ein beliebtes Ausflugsziel für in- und ausländische Besucher.

Maritim-skandinavisches Flair

Die liebevoll sanierte Altstadt mit ihren historischen Gassen und traditionsreichen Kaufmannshöfen bietet viele Möglichkeiten, sich dem hektischen Alltag zu entziehen. Das maritime Ambiente und skandinavische Flair sind überall in den Restaurants, Cafés, Boutiquen und Handwerksbetrieben zu spüren und halten damit die 700 Jahre alte Stadt jung und lebendig. Der Hafen bietet darüber hinaus ein einmaliges Ensemble historischer Segel- und Dampfschiffe, eine Museumswerft und ein Schifffahrtsmuseum.

Die Nähe zu Dänemark ist nicht nur bei Touristen beliebt. Sie zeigt sich auch im Rahmen der jährlichen RUM-Regatta, die der Veranstalter eine "unernste Geschwaderfahrt" nennt und die von der dänischen Stadt Sønderborg direkt nach Flensburg führt. Bei dieser traditionellen Veranstaltung, die von den Teilnehmern ebenso wie von den Schaulustigen auf dem Gaffelmarkt geschätzt wird, geht es weniger um den Sieg als um den Spaß an der Sache. So kann ein Gewinner auf dem Treppchen eine „Riesenbuddel Rum“ mit nach Hause nehmen.

Aber warum Rum?

Am 24. November 2011 fand das Wodis Sigma Forum 2011 der Aareon GmbH im RuhrCongress Bochum statt - eine wohnungswirtschaftliche Veranstaltung für IT-Entscheider und -Anwender.

Die rund 500 Teilnehmer des Forums informierten sich bei Vorträgen und auf der begleitenden Fachausstellung umfassend über Neuerungen und Einsatzmöglichkeiten von Wodis Sigma sowie über die aktuellen IT-Leistungen der Kooperationspartner.

Auch die BBT GmbH war als offizieller Kooperationspartner der Aareon GmbH mit einem eigenen Stand auf der Ausstellung vertreten. Hier stellte sie ihre Unternehmensplanungssoftware avestrategy^® mit den Modulen Beleihungs- und Darlehensmanager, Portfoliomanagement und Controlling sowie die aktuellen Weiterentwicklungen und Neuerungen in avestrategy^® vor.

Dazu gehören etwa die optimierten und erweiterten IT-Lösungen für das Controlling und Portfoliomanagement. So lassen sich mit avestrategy^® alle relevanten Informationen für das Controlling als Monatsberichte standardisiert aufbereiten. Durch die erweiterte Schnittstelle zu Wodis Sigma wird die Bereitstellung von zusätzlichen Ist-Daten auf der Ebene der Nutzungseinheiten optimiert. Außerdem stehen jederzeit viele standardisierte Auswertungen zur Vermietungssituation und für das Controlling im Bereich Immobilienverwaltung und Unternehmenssteuerung zur Verfügung.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT GmbH ist 

Thomas Weyres (0162 2355 147)

Da der demografische Wandel und seine Auswirkungen nahezu alle Lebens- und Arbeitsbereiche verändern, stellt sich auch für die Stadtentwicklung sowie die lokalen Wohnungsmärkte die Frage, wie man dieser Entwicklung Rechnung trägt.

Genau diesem Thema widmete sich das Seminar „Stadtentwicklung und Wohnungsmärkte im demografischen Wandel“, das der Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V. (vhw) in diesem Jahr bereits zweimal veranstaltete. 

Die über 60 Teilnehmer aus Stadtverwaltungen, Wohnungswirtschaft und Beratungsunternehmen zeugten vom großen Interesse an dieser Thematik. Daher wird das Seminar im kommenden Jahr wiederholt.

Als Termine sind der 17. April 2012 in Hannover und der 24. April 2012 in Mainz vorgesehen.

Das Programm

Das Seminar gliedert sich in 4 Themenblöcke:

• Demografischer Wandel: Kennzahlen und Rahmenbedingungen
• Stadtentwicklung und Stadtumbau – Umsetzung und Begleitung von Stadtumbauprozessen
• Strategische Ansätze der Immobilienwirtschaft und Kommunen
• Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen zu demografischem Wandel, Wohnungswirtschaft und Stadtentwicklung

Beratung funktioniert von Mensch zu Mensch. Neben dem Knowhow spielen auch die persönliche "Chemie" und das Vertrauen eine Rolle. Um diese menschliche Seite geht es uns, wenn wir Ihnen in unserem Newsletter jeweils einen BBT-Mitarbeiter näher vorstellen. Heute: Christoph Bänsch.

Seit wann arbeiten Sie bei der BBT GmbH? 

Ich bin seit Oktober 2008 für die BBT tätig, als ich mein duales Studium der Fachrichtung Immobilienwirtschaft begann, bei dem mich die BBT als Praxispartner begleitete. Seit Oktober 2011 bin ich Projektleiter im Bereich Real Estate Consulting & Research.

Wo liegen Ihre Tätigkeitsschwerpunkte?

Mein derzeitiger Schwerpunkt liegt auf der Implementierung unserer Planungs-, Controlling- und Portfoliomanagementsoftware avestrategy^® bei Neu- und Bestandskunden. Dies umfasst neben der Softwareeinführung auch die entsprechenden Schulungen und den laufenden Kundensupport.

Außerdem wirke ich bei strategischen Beratungsprojekten sowie der Erstellung langfristiger Unternehmenskonzepte für Wohnungsunternehmen mit.

Welche Erfahrungen bringen Sie bei der BBT ein?

Vor dem bereits genannten dualen Studium und den damit verbundenen praktischen Erfahrungen bei der BBT habe ich eine Ausbildung zum Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft absolviert. Anschließend war ich in der operativen Immobilienverwaltung tätig. Die dort gesammelten Eindrücke helfen mir, die Auswirkungen der strategischen Beratungstätigkeit auf das operative Tagesgeschäft besser einschätzen zu können.

Was schätzen Sie besonders an Ihrer Arbeit?

Dies sind zum einen die projektbedingte Abwechslung und der tägliche Kontakt zu vielen interessanten Personen. Zum anderen schätze ich insbesondere die Möglichkeiten, mir innerhalb kürzester Zeit neue fachliche und persönliche Kompetenzen aneignen und mich dadurch permanent weiterentwickeln zu können. Dabei spielen insbesondere die Mischung vieler verschiedener Kompetenzprofile, sowohl innerhalb des eigenen Teams als auch in der gesamten BBT, sowie die ausgeprägte Teamorientierung eine wichtige Rolle.

Sie wohnen in Potsdam. Was sollte man dort unbedingt gesehen haben, und wie verbringen Sie Ihre Freizeit?

Potsdam hat viele schöne Seiten, zu denen natürlich auch die obligatorischen Sehenswürdigkeiten wie Schloss Sanssouci mit seinen weitläufigen Parkanlagen oder das Holländische Viertel gehören. 

Daneben ist Potsdam aber auch vom Wasser aus sehr attraktiv. Für Immobilienbegeisterte sind dabei insbesondere die vielen historischen aber auch modernen Villen am Griebnitzsee sowie die Aussicht auf die vornehme Berliner Vorstadt interessant. Wie ich nach dem Erwerb des Motorbootführerscheins im vergangenen Sommer feststellte, bietet eine ganztätige Erkundung der Potsdamer Gewässer auf einem privaten Charterboot mit freier Zeiteinteilung noch deutlich mehr Spaß als auf einem der großen Fahrgastschiffe.

Außerdem nutze ich die vielen Potsdamer Parks und Grünanlagen gern zum Joggen oder genieße mit Freunden meine Freizeit auf einer ausgedehnten Motorradtour.