Der Jahreswechsel liegt bereits fast drei Monate zurück. Höchste Zeit also für einen Rückblick auf das Jahr 2010, das für das Team Real Estate Consulting & Research der BBT GmbH sehr erfolgreich, arbeitsreich und erlebnisreich war.

Individuelle Beratungsprojekte

Mit 19 festen und zwei studentischen Mitarbeitern haben wir im vergangenen Jahr etwa 150 Projekte bearbeitet. Was unter einem Projekt zu verstehen ist, definiert etwa die DIN 69901 des Deutschen Instituts für Normung e.V. wie folgt: „Vorhaben, das im Wesentlichen durch die Einmaligkeit der Bedingungen in ihrer Gesamtheit gekennzeichnet ist, wie z. B. Zielvorgabe, zeitliche, finanzielle, personelle und andere Begrenzungen; Abgrenzung gegenüber anderen Vorhaben; projektspezifische Organisation.“

Da die Anforderungen an uns als Unternehmensberater stark von der Größe, der Lage und dem Geschäftsmodell des konkreten Wohnungsunternehmens abhängen und differieren, arbeiten wir immer projektbezogen und unsere Beratung ist entsprechend individuell auf die Bedürfnisse unserer Kunden zugeschnitten.

Die Fakten des Erfolgsjahres

Der Höchstrechnungszins bei Lebensversicherungen, auch Garantiezins genannt, wird zum 01.01.2012 von derzeit 2,25 % auf 1,75 % abgesenkt. Der neue Zinssatz betrifft jedoch nur Neuverträge, die nach diesem Datum abgeschlossen werden. Damit hat die längere Auseinandersetzung über die Änderung des Zinses einen vorläufigen Abschluss gefunden. Zwar muss der Bundesrat der Absenkung noch zustimmen, bevor diese im Bundesgesetzblatt veröffentlicht wird, dies gilt jedoch als reine Formsache.

Bei Fragen zu diesem Thema und zu den Auswirkungen auf die betriebliche Altersversorgung beraten wir Sie gern. Sprechen Sie uns an.

Ihre Ansprechpartnerin bei der Funk Gruppe ist

Olaf Mauga (030 250092 729)

Derzeit prüft das Bundesjustizministerium (BMJ) einen Gesetzesentwurf zur Reform des Verbraucherinsolvenzverfahrens. Dabei soll auch ein insolvenzrechtliches Kündigungsverbot der Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft durch den Insolvenzverwalter berücksichtigt werden.

Hintergrund des geplanten Kündigungsverbots ist ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 19.03.2009. Dabei wurde einem Insolvenzverwalter das Recht zugesprochen, die Mitgliedschaft eines sich in einer Verbraucherinsolvenz befindlichen Mitgliedes einer Wohnungsgenossenschaft zu kündigen und das Auseinandersetzungsguthaben zur Masse zu ziehen. Somit ist das nach § 109 I S. 2 InsO für gemieteten Wohnraum geltende insolvenzrechtliche Kündigungsverbot auf genossenschaftliche Wohnverhältnisse nicht anwendbar. Begründung hierfür war unter anderem, dass § 109 InsO nur den Schutz einer Wohnung betrifft und das Kündigungsverbot nach InsO daher nur für das Dauernutzungsverhältnis und nicht für die Mitgliedschaft einer Genossenschaft gilt.

Ohne Mitgliedschaft keine Genossenschaftswohnung

Bei dem Urteil blieb unbeachtet, dass die meisten Genossenschaften grundsätzlich eine Mitgliedschaft für das Nutzungsrecht der Wohnung voraussetzen. Dies folgt unmittelbar aus dem Förderauftrag der genossenschaftlichen Rechtsform nach § 1 I GenG vorrangig gegenüber ihren Mitgliedern. Nichtmitgliedergeschäfte müssen allgemein in der Satzung verankert sein, was in der Praxis eher eine Ausnahme darstellt. Die erlangten Pflichtanteile müssen solange durch das Mitglied gehalten werden, bis keine Leistungen der Genossenschaft (Miet-/Nutzungsverhältnis) mehr in Anspruch genommen werden. Wird nun im Zuge der Verbraucherinsolvenz die Mitgliedschaft durch den Treuhänder gekündigt, droht dem Mitglied der Verlust der Wohnung, da die Grundlage des Nutzungsverhältnisses wegfällt.

Mehr Kündigungsanfragen durch Insolvenzverwalter

Betrachtet man die Entwicklung der Verbraucherinsolvenzen der letzten zwei Jahre, wird die Notwendigkeit deutlich, die Gesetzgebung generell zu überarbeiten. Denn bereits im Jahr 2009 stiegen die Anträge auf ein Privatinsolvenzverfahren um 3 %. Einen weiteren Anstieg um 7,6 %, auf 108.798 Privatinsolvenzen, meldet das Statistische Bundesamt für 2010. Zwar ist dieser Rekordanstieg auch auf Nachwirkungen der Wirtschaftskrise zurückzuführen, dennoch hat er Signalwirkung. Im letzten Jahr gingen nach Auskunft des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen GdW fast täglich Anfragen von Insolvenzverwaltern zur Kündigung von Mitgliedschaften in Wohnungsgenossenschaften ein.

Negative Auswirkungen für Wohnungsgenossenschaften

Diese Entwicklung kann auch erhebliche Folgen für die Genossenschaften nach sich ziehen, denn Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften sind nicht nur Wohnungsnutzer, sondern auch Kapitalgeber. Aufgrund der, z. B. in von Strukturwandel betroffenen Regionen, schwachen Kapitalausstattung sind Genossenschaften auf die Einlagen ihrer Mitglieder angewiesen, um ihrem Förderauftrag gerecht zu werden. Bei der insolvenzrechtlichen Kündigung der Mitgliedschaft wird der Genossenschaft die Sicherung bestehender oder zukünftiger Forderungen gegenüber ihrem ehemaligen Mitglied entzogen, da das Auseinandersetzungsguthaben ausgezahlt werden muss. Denn Genossenschaftsmitglieder werden nicht verpflichtet, wie bei einem „gewöhnlichen“ Mietvertrag, eine Kautionsleistung zu erbringen. Forderungen werden bei Genossenschaftswohnverhältnissen regelmäßig über das Auseinandersetzungsguthaben ausgeglichen. Dieser Hintergrund erklärt das berechtigte Interesse der Genossenschaften, Mietverhältnisse im Falle der Mitgliedschaftskündigung gemäß § 573 I BGB zu beenden.

Durch die geschilderten Umstände befinden sich sowohl die genossenschaftlichen Mitglieder, denen ein Insolvenzverfahren droht, als auch die Wohnungsgenossenschaften in einer prekären Lage. Die mittel- bis langfristigen Auswirkungen sollten von ihren vermögensseitigen Wirkungen Eingang in das Planwerk betroffener Genossenschaften finden.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Franziska Austen (030) 26006 167

In den brandenburgischen Wasser- und Abwasserzweckverbänden beginnt die Nacherhebung der Beiträge von Altanschließern für Neuinvestitionen nach 1990.

Als Altanschließer gelten alle Eigentümer, deren Grundstücke vor dem 3. Oktober 1990 an die Wasserver- und Abwasserentsorgungsanlagen eines Zweckverbandes angeschlossen waren.

Gleichheitsgrundsatz: Alle müssen für Qualitätsverbesserung zahlen

Hintergrund der Beitragserhebungen bei Altanschließern sind Entscheidungen des Oberverwaltungsgerichtes Berlin-Brandenburg, wobei das letzte diesbezügliche Urteil in 2007 fiel. Danach müssen Altanschließer künftig Anschlussbeiträge zahlen, um an der Refinanzierung von neu errichtetem oder angeschafftem Anlagevermögen im Zusammenhang mit der Erhöhung der Ver- und Entsorgungsqualität des öffentlichen Trink- oder Abwassernetzes beteiligt zu werden.

Das Gericht begründete seine Entscheidung mit dem sogenannten Gleichheitsgrundsatz. Demnach sollen sowohl Alt- als auch Neuanschließer für Neuinvestitionen des Wasser- und Abwasserzweckverbandes zahlen. Im Zuge einer Änderung des Kommunalabgabengesetzes sollen nun von allen bevorteilten Bürgern Beiträge eingefordert werden, um den Herstellungs- und Anschaffungsaufwand an nach 1990 entstandenen wasserwirtschaftlichen Anlagen zu finanzieren.

Zu beachten: Verjährungsfrist, Zahlungsmodalitäten, Rückzahlungen

Gemäß dem geänderten Kommunalabgabengesetz beträgt die Verjährungsfrist für Beiträge vier Jahre, wobei diese Frist frühestens mit Ablauf des 31. Dezembers 2011 endet. Das Entstehen dieser Frist ist jedoch an eine rechtskonforme Satzung gekoppelt, wie sie etwa aus Sicht des Gesetzgebers jetzt unter Einbeziehung der Flächen der Altanschließer in die Beitragskalkulation wirksam wird.

Die Beitragshöhe richtet sich nach der Größe und Bebauung (Geschosszahl) des betreffenden Grundstücks. Die Zweckverbände bieten für die geforderten Beiträge meist flexible Zahlungsvereinbarungen wie etwa Ratenzahlung an.

Da in der Vergangenheit ausschließlich von Neuanschließern Beiträge erhoben wurden, können diese nun mit Neubescheidungen und gegebenenfalls Rückzahlungen durch die Zweckverbände rechnen.

Ihre Ansprechpartnerin bei der BBT ist

Carolin Ritschel (030 26006 0)

Die BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) wurde 2003 als 100-prozentige Tochtergesellschaft des Landes Berlin gegründet. Im Auftrag des Landes verwaltet die BIM die Dienstgebäude der Berliner Hauptverwaltung ebenso wie Finanzämter, Justizgebäude, Kultureinrichtungen und berufsbildende Schulen sowie die Immobilien der Berliner Polizei und Feuerwehr. Der Bestand der BIM umfasst etwa 1.300 Gebäude. Insgesamt bewirtschaftet die Gesellschaft damit über 4 Millionen Quadratmeter Bruttogrundfläche.¹

Ende 2010 hat die BIM eine Ausschreibung für die Unterstützung bei der Erstellung eines Konzeptes für die Umsetzung der Balanced Scorecard und der Entwicklung eines Standardberichtswesens für Immobiliencontrolling und Baumanagement durchgeführt. BBT hat an der Ausschreibung mit mehreren Bewerbern teilgenommen. Nach der Auswertung der Ausschreibungsunterlagen hat sich BIM für die Beratungsleistungen der BBT entschieden.

Im ersten Projektteil werden wir ein standardisiertes Berichtswesen für das Baumanagement entwickeln. Zur Sicherstellung einer erfolgreichen Umsetzung der Unternehmensstrategie beabsichtigt die BIM das Konzept der Balanced Scorecard einzuführen. Gemeinsam mit der BIM werden wir die Plausibilisierung und die konzeptionelle Umsetzung der Balanced Scorecard im Unternehmen vornehmen.

Seit 2008 setzt BIM die Business Intelligence Software DeltaMaster von Bissantz & Company GmbH für die internen Analysen und Auswertung ein. Da die BBT eine mehrjährige Erfahrung mit DeltaMaster hat, werden wir die BIM bei der Umsetzung der Balanced Scorecard und des Berichtswens in DeltaMaster konzeptionell unterstützen.

Wir freuen uns sehr auf ein gemeinsames und vielfältiges Projekt mit der BIM.

¹ http://www.bim-berlin.de

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Yuriy Taskov (030 26006 257)