Zukunftspreis „Wissensmanagement" für die Wobau Magdeburg.
- von links: Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilien-unternehmen, Heinrich Sonsalla, Geschäftsführer der WOBAU Magdeburg, Prof. Dr. Hansjörg Bach, Hochschule für Wirtschaft u. Umwelt Nürtingen-Geislingen
Im Rahmen des 21. Aareon-Kongresses wurde die Wohnungsbaugesellschaft Magdeburg mbH (WOBAU) am 31.5.2011 als eines von vier Wohnungsunternehmen des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) für ihre hervorragenden Leistungen mit dem Sonderpreis "Wissensmanagement" ausgezeichnet.
Bei dem Wettbewerb "Zukunftspreis 2011 der Immobilienwirtschaft" hatten sich insgesamt 21 Unternehmen beworben und Beiträge zum Thema „Immobilienwirtschaft auf dem Weg zu einer neuen Wirtschaftlichkeit" eingereicht.
GdW-Präsident Axel Gedaschko erklärte bei der Preisverleihung: „Die ausgezeichneten Wohnungsunternehmen haben in ihren Beiträgen erfolgversprechende Strategien und Konzepte vorgelegt, durch deren Umsetzung ein effektiveres und effizienteres Wirtschaften möglich sein wird.“ Die Jury zeichnete die Wohnungsbaugesellschaft Magdeburg mbH für ihren Beitrag „Das ganzheitliche Unternehmenskonzept – von der objektkonkreten Analyse zur strategischen Unternehmensplanung" aus. Wissensmanagement im Sinne des Zukunftspreises wurde von der Jury als das systematische Management von unterschiedlichen Unternehmens-, Objekt- und Finanzdaten in einem integrierten System verstanden. Der Beitrag der Wohnungsbaugesellschaft Magdeburg mbH erfüllte diese Kriterien in vorbildlicher Weise und zeigte, wie man vorhandenes Wissen in die strategische Unternehmensplanung und –steuerung integriert und so ein wirkungsvolles faktenbasiertes Portfoliomanagement implementiert. Die BBT GmbH begleitete das Wohnungsunternehmen bei diesem Prozess mit der von ihr entwickelten Unternehmenssteuerungs- und Portfoliomanagementsoftware avestrategy®.
Magdeburg und die WOBAU
Die WOBAU Magdeburg ist mit etwa 24.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten größter Wohnungsanbieter in Magdeburg und Hauptakteur im Stadtumbau. Als kommunales Wohnungsunternehmen trägt die WOBAU zur Sicherung einer sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung bei und agiert in einem schwierigen Marktumfeld. Der Wohnungsmarkt in Magdeburg ist ein klarer Mietermarkt mit Überkapazitäten, vor allem im industriellen Wohnungsbau. Gleichzeitig erwartet die Landeshauptstadt Magdeburg als Gesellschafter einen klaren Dividendenbeitrag.
Ein großer Teil der Immobilien wurde seit 1990 im Außenbereich saniert. Der Sanierungsgrad in den Wohnungen ist hingegen noch unterdurchschnittlich. Zudem entstehen für Objekte der ersten Sanierungswelle aus den 90er Jahren demnächst Re-Investitionserfordernisse.
Es kommt daher mehr denn je darauf an, die begrenzten finanziellen Ressourcen zielgerichtet, wirtschaftlich und in Abgleich mit der Portfolio-, Finanzierungs-, Beleihungs- und Personalstrategie einzusetzen. Dabei ist ein objektkonkreter Ansatz zwingend.
Analyse, Konzept und konkrete Handlungsempfehlungen
Begleitet durch die BBT GmbH hat die WOBAU Magdeburg von 06/2009 bis 02/2011 einen ganzheitlichen Strategieentwicklungs- und –umsetzungsprozess durchlaufen. Hierbei standen alle wesentlichen Bereiche des Unternehmens auf dem Prüfstand.
Unter Beachtung der mehrdimensionalen Zielvorgaben, vor allem auch des Gesellschafters, bestand die Aufgabe darin, eine ganzheitliche Strategie zu entwickeln, die auf einer objektkonkreten Portfolioanalyse basiert und die Marktentwicklungen und Finanzierungs- und Beleihungsstrukturen berücksichtigt.
Im Ergebnis wurden:
- objektkonkrete Handlungsempfehlungen zur Entwicklung eines langfristig wirtschaftlichen Kernbestandes abgeleitet
- die wirtschaftlichen Auswirkungen in einer integrierten Unternehmensplanungsrechnung (Plan-Bilanz, Plan-GuV, Plan-Liquiditätsrechnung) EDV-gestützt abgebildet. Dabei wurden die Wissensträger der WOBAU Magdeburg intensiv einbezogen.
Ausgehend von den Ergebnissen des Strategieprozesses und der Ergebnisse einer ebenfalls erfolgten Organisationsanalyse wurde die Organisationsstruktur der WOBAU neu ausgerichtet und das Vermietungsmanagement gestärkt. Die wichtigen Kernprozesse werden darüber hinaus in die Konzeption eines umfassenden Kommunikations- und Marketingkonzeptes eingebunden.
Inhaltliche Schwerpunkte und Teilprojekte
Besondere Schwerpunkte für die Entwicklung des ganzheitlichen Unternehmenskonzeptes waren die „Portfolioentwicklung und Positionierung des Unternehmens“ und die „Lebenszyklusbetrachtung von Investitionen“. Dabei spielten auch die Themen „Maßnahmen zur besseren Kundenorientierung“, „Marketing-Maßnahmen“ sowie „Wissens- und Datenmanagement“ eine wichtige Rolle, da sie wesentliche Grundlagen für die erfolgreiche Umsetzung des gemeinsam entwickelten Unternehmenskonzeptes sind.
In verschiedenen Teilprojekten wurde zunächst die Grundlage für die Erarbeitung der objektkonkreten Handlungsempfehlungen geschaffen. Die Grafik zeigt die wesentlichen Themen-/Arbeitsbereiche:
- Abbildung 1: Projektphasen zur Erarbeitung des ganzheitlichen Unternehmenskonzeptes
Der Prozess der Portfoliostrategieableitung setzt das Vorhandensein von Stammdaten, Portfoliobewertungen, Mietpotenzialen, technischen Bestandsdaten sowie Ergebnissen der Unternehmensplanung voraus:
- Abbildung 2: Prozess der Portfoliostrategieableitung
Als wichtige Vorgabe für die Portfolio- und Unternehmenssteuerung wurde für jedes Bestandsobjekt eine Objektstrategie definiert:
- Abbildung 3: Portfoliomatrix WOBAU-Bestand, Quelle: avestrategy®
Optimierungen zeigen schnell Wirkung
Neben dem Portfoliomanagement hat sich die WOBAU gemeinsam mit der BBT GmbH intensiv mit den wichtigsten Prozessen im Unternehmen und den Anforderungen und Erwartungen von Interessenten auseinandergesetzt und Optimierungen der Geschäftsprozesse eingeleitet. Dadurch konnten bereits kurzfristig deutliche Ergebnissteigerungen erreicht werden, z.B.:
- Der Vermietungsprozess in der WOBAU wurde vereinheitlicht, die Transparenz der Abläufe erhöht und Schnittstellen reduziert. Mit der Neugestaltung des Vermietungsprozesses erhöhte sich die Effizienz der Vermietung, also das Ver-hältnis Angebot zu Abschluss, um 24 Prozent.
- Durch die Einrichtung eines Backoffice-Teams für Telefonie, Internet, E-Mail, Angebotsverfolgung, Vertriebsassistenz sowie die Verstärkung des Vermietungsteams konnte eine Steigerung der qualifizierten Neukundenkontakte um 80 Prozent erreicht werden.
- Der Prozess Wohnungsabnahme wurde vereinheitlicht, und es erfolgte bei allen frei werdenden Wohnungen eine technische sowie optische Bestandsaufnahme. Durch das gezielte Leerwohnungsmanagement werden Leerstandszeiten ver-kürzt und die Produktqualität verbessert.
- Mit dem umfassenden und ganzheitlichen Marketingkonzept wird auch die Au-ßenwirkung der WOBAU verbessert und die Neuausrichtung deutlich.
- Die WobauCard ist ein Beispiel für gelungene Mieterbindung:
- Abbildung 4: WobauCard
Vielseitige Software und menschliches Knowhow
Durch den Einsatz der marktführenden und zertifizierten Unternehmenssteuerungs- und Portfoliomanagement-Software avestrategy® der BBT GmbH wurde die Grundlage für die Bewältigung dieser komplexen und stets ineinandergreifenden Aufgaben gelegt. Hinzu kamen das spezifische Knowhow und die Marktkenntnisse, die die WOBAU-Mitarbeiter themenzentriert hervorragend einbrachten.
Im Ergebnis verfügt das Unternehmen dadurch heute über eine integrierte, belastbare und vor allem objektkonkrete Portfoliostrategie und Unternehmensplanung. Das gemeinsam weiterentwickelte Berichtswesen bietet dem Unternehmen mittels integrierter Standardschnittstellen zum ERP-System GES der Aareon AG die Möglichkeit, jederzeit die aktuelle Entwicklung im Vergleich zur Planung in avestrategy® zu beobachten.
So ist die Wohnungsbaugesellschaft Magdeburg mbH strategisch gut aufgestellt und wird ihre wirtschaftlichen, aber auch sozialen Ziele auch in einem schrumpfenden Markt erreichen.
Wir gratulieren zum Zukunftspreis 2011 der Immobilienwirtschaft, der der WOBAU als „herausragendes Beispiel für nachhaltiges Handeln“ verliehen wurde.
- von links: Henri Lüdeke (Geschäftsführer BBT GmbH, Berlin), Ester Meissner (Senior Consultant, BBT GmbH, Berlin), Konstantinos Apostolopoulos (Prokurist und Leiter Immobilienmanagement der WOBAU Magdeburg), Heinrich Sonsalla (Geschäftsführer der WOBAU Magdeburg)
